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索引号: 011282752 / 2018-00157 主题分类:
发布机构: 浠水县人民政府办公室 发文日期: 2018-01-24
文件标题: 关于印发浠水县城区棚户区改造项目房屋征收与补偿方案的通知
文 号: 浠政办发〔2018〕4号 主题词:

浠水县人民政府办公室

关于印发浠水县城区棚户区改造项目房屋征收与补偿方案的通知

浠政办发〔2018〕4号

各有关乡镇人民政府(管委会、管理处),县政府有关部门:
    《浠水县城区棚户区改造项目房屋征收与补偿方案》已经县第十七届人民政府第18次常务会议同意,现印发给你们,请认真遵照执行。


浠水县人民政府办公室
2018年1月24日


浠水县城区棚户区改造
项目房屋征收与补偿方案

      为加快实施棚户区改造项目范围内房屋征收与补偿工作,改善居民生活居住环境,提升城市形象,保障被征收房屋所有权人合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》等法律法规及相关规定,结合我县实际,制定本方案。
      一、征收范围及对象
      经批准棚户区改造项目文庙、宪司坳、云路路片区范围内的土地、各类建筑物、构筑物及附属物,具体范围以批准的规划红线为准。
      二、征收主体部门及实施单位
      (一)房屋征收主体:县人民政府
      (二)房屋征收部门:县房屋征收与补偿管理办公室
      (三)房屋征收实施单位:经济开发区管委会、清泉镇人民政府
      (四)房屋征收协调机构:浠水河生态综合整治工程指挥部
      三、征收补偿签约、搬迁期限
      (一)以县人民政府公告的征收决定确定的期限为准。
      (二)征收协议签订之日起,房屋搬迁期限为30天。
      四、房屋征收补偿方式及标准
      (一)房屋补偿依据。被征收房屋的价值由具有资质的房地产价格评估机构依照国有土地上房屋征收评估办法评估确定。
      (二)补偿方式。
      1.货币补偿:实行一次性货币补偿。
      2.回购方式:(1)实行一次性货币补偿后,被征收人可自愿选择从市场房源库中购房或从定点建设住宅小区选购房屋。(2)被征收人选择就近定点建设住宅小区购买房屋,按该片区征收补偿综合价(片区基准价+购房补助)购买(不含楼层差价等)。(3)按照“每户就近只能选购一套且先签先拆先选”的原则,由被征收人购买。在被征收正房面积内,选择一套相近房型,以征收补偿综合价购买,超过被征收的正屋面积部分按市场价购买。就近回购一套后多余面积符合条件情况下,可以在规定的时限内,在政府主导的定点建设的住宅小区,按征收补偿综合价购买。(4)具体实施细则另行制定。
      (三)补偿标准和计算方法。
      1.权属认定:被征收人的姓名或者名称、房屋性质、房屋用途和建筑面积等,以不动产登记机构颁发的房屋权属证书的记载为准;房屋权属证书未记载或者记载与房屋登记簿不一致的,除有证据证明房屋登记簿确有错误外,以房屋登记簿为准。
      2.住宅补偿。
      (1)片区基准价:文庙片和宪司坳片,按划拨权益土地房屋评估基准价为3002元/㎡。云路路片,按划拨权益土地房屋评估基准价为2902元/㎡。
      (2)补偿计算:补偿补助总额=基准价+房屋评估修正+购房补助+签约奖+其他补偿。
      (3)面积认定:面积以权属登记机构颁发的房屋权属证书的记载为准。在证载面积有争议的情况下,以有资质的测绘机构实际测量为准,公摊面积及阳台面积的测量按现行国家测量规范执行。
      A、单元套房或单间房屋按照建筑面积1:1计算。
      B、征收私有民房补偿:被征收房屋为自建房的,按总层数为一层的以1:1.3、总层数为二层的以1:1.15、总层数为三层的以1:1.1,总层数为四层及以上的以1:1进行面积计算。面积增加比例部分不计入补助奖励基数。
      3.非住宅补偿。
      (1)非住宅商业性房屋。证载明确为商业用途的,有合法营业执照上载明的住所(经营场所)为被征收房屋;且已办理税务登记有纳税凭证的,由评估公司对被征收房屋进行评估,以评估价格予以货币补偿。
      (2)住宅改为非住宅房屋。已连续2年经营至今,并依法办理营业执照和税务登记交纳税费,对其实际用于经营部分的面积,可以根据经营状况、经营年限及纳税等实际情况,除按住宅房屋补偿外,按最高不超过被征收实际生产经营房屋与住宅房屋市场评估价格差额的50%给予补助。
      (3)单位公有产权房屋。
      征收企业单位或社区房屋的原则上实行货币补偿,由评估公司对被征收土地房屋及设备进行评估,给予货币补偿。房屋产权单位负责处理好承租人的搬迁工作及相关债权债务关系,在规定期限内腾空房屋并交付拆除。
      被征收房屋权属行政事业单位,由指挥部专题会议讨论报政府确定。
      4.未登记房屋认定、补偿。
      由征收部门组织对征收范围内未登记的建筑进行调查和认定。对认定为合法建筑和未超批准期限的临时建筑,给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑,不予补偿,一律由被征收人自行拆除,拒不自行拆除的,依法强制拆除。
      5.被征收私有民房有土地证的院子。按照土地评估价一次性进行货币补偿(不计入任何补助奖励基数)。
      (四)其他补偿。
      1.室内装饰装修补偿。室内装修按等级标准(具体装修等级补偿标准见附件1),由评估机构评估确定的价格给予补偿。
      2.构筑物、附属物补偿。根据附属构筑物和附属补偿标准协商(构筑物和附属物补偿标准详见附件2、附件3)。协商不成的,依法进行评估,以货币方式一次性给予补偿。
      3.过渡安置费:以被征收房屋正屋建筑面积为标准按每月每平方米3元计算,每户每月最低不低于300元,最高不超过700元,过渡安置期限为6个月。
      4.搬迁补助费:以被征收人为标准一次性补偿2000元。
      5.“六通”设施补偿:被征收人被征房屋原安装的水、电、气、有线电视、电话、宽带等设施按“拆一还一”的标准予以补偿。
      6.停产停业补偿:系持有有效工商营业执照和依法纳税证明且连续经营的,按被征收经营性房屋评估价的5%补偿。有异议的可以委托具有相应资质的评估机构评估确定。
      (五)补助奖励标准。
      1.购房补助:按被征收人正屋建筑面积每平方米600元的标准予以补助。
      2.签约奖励:自征收决定公告之日起计算,30日内签约搬迁的,按每平方米150元予以奖励;31日至45日内签约搬迁的,按每平方米100元予以奖励;46日至60日内签约搬迁的,按每平方米50元予以奖励;60日以后签约搬迁的不予奖励。
      五、城市住房保障政策
      (一)符合城市住房保障条件的,依据城镇住房保障有关规定和被征收人的实际情况,分类优先实施住房保障。
      (二)在征收决定确定的签约时间内与征收实施单位签订征收补偿安置协议并搬迁的被征收人,有下列情形之一的,每户一次性补助5000元;有下列两种及两种以上情形的,每户一次性补助10000元:1.现役军人军属;2.市级以上劳模;3.残疾人(三级及三级以上);4.重大疾病(癌症、重度精神病、重度烧伤、心脏搭桥、慢性肾衰竭等);5.低保户;6.80周岁(含80周岁)以上高龄老人。
      六、补偿支付和领取回购房屋凭证
      (一)补偿、奖励资料齐全情况下,签订补偿协议生效后,结算各项征收补偿款。
      (二)结清补偿款后,应按约定期限搬迁腾退房屋,办理腾退房屋手续后,领取回购房屋凭证。
      七、争议处理
      (一)征收补偿协议订立后,一方当事人不履行补偿协议约定义务的,另一方当事人可以依法提起诉讼。
      (二)房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议或者被征收人不明确的,由房屋征收部门报请县人民政府,按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起诉讼。
      (三)被征收人在法定期限内既不申请行政复议,也不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由县人民政府依法申请县人民法院强制执行。
      八、选择房屋征收评估机构
      (一)房地产评估机构由被征收人通过投票方式确定。
      (二)对评估结果有异议的,应当自收到评估结果之日起10日内,向原评估机构申请复核评估。对复核评估结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,向黄冈市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
      九、征收补偿相关规定
      (一)征收实施部门与被征收人签订《征收补偿协议》,房屋被依法征收的,土地使用权同时收回。
      (二)被征收房屋搬迁移交给房屋征收实施单位时,应当保持原房屋结构完整,不得擅自拆除房屋及房屋的装修装饰、附属物、附属设施。由房屋征收实施单位组织专业施工队伍统一拆除。
      (三)征收设有抵押权的房屋,抵押人和抵押权人应当重新设定担保或者达成债务清偿协议。抵押人和抵押权人不能重新设定担保或者不能达成债务清偿协议的,房屋征收部门对被征收人实行货币补偿,并向公证机构办理补偿款提存公证。
      (四)被征收人办理征收手续时须持不动产证或房屋所有权证及国有土地使用证、产权人身份证、户口薄、特殊人群的相关证件等,以及水费、电费等最近一次缴费清单。
      (五)房屋被依法征收的,被征收房屋的原《土地使用权证》、《房屋所有权证》或不动产证由征收实施单位统一收回交由登记机关注销。
      (六)任何人不得在棚改项目征收范围内实施新建、扩建、改建房屋、构筑物和附属物及改变房屋用途、析产、分割等不当增加补偿费用的行为,违反规定的不予补偿。房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知县住建、房产、国土资源、城乡规划、工商等部门暂停办理相关手续。
      十、本方案由县房屋征收与补偿管理办公室负责解释。
      十一、本方案自印发之日起施行。

      附件:1.评估修正指引
      2.棚户区建筑物、构筑物及附属物征收补偿标准
      3.简易房屋补偿标准

 

 

 

 

 

 

 

附件1


评估修正指引


      1.权益状况修正
      (1)土地性质修正:土地性质分划拨和出让两种,其修正系数为:

土地性质

划拨

出让

修正系数

0%

1%

 

      (2)权属状况修正:主要是考虑房屋办理产权登记情况。

权属状况

无划拨土地手续

有划拨土地手续

有《房屋所有权证》

有《国有土地使用证》

两证齐全

修正系数

-0.5%

0.0%

1%

1%

2%

 

      (3)商品住宅房屋楼层修正。

所在楼层

首层

中间层

顶层

修正系数

-0.5%

0%

-1%

 

      2.实物状况修正。
      (1)建筑结构
      根据被征收房屋耐用年限和实际保养程度确定房屋结构修正系数。
      ①各种结构、各类用途房屋的经济耐用年限
      钢筋混凝土结构(包括框架结构、剪力墙结构、简体剪力墙结构):生产用房50年,受腐蚀的生产用房35年,非生产用房60年。
      砖混结构:生产用房40年,受腐蚀的生产用房30年,非生产用房50年。
      砖木结构:生产用房30年,受腐蚀的生产用房20年,非生产用房40年。
      ②各种结构房屋残值率
      钢筋混凝土结构:0%;
      砖混结构:2%;
      砖木结构:3%~6%。

结构

钢混

砖混/混合

砖木

土木

修正系数

2%

0%

-3.0%

-5.0%

      (2)房屋成新度

建成年份

1996年12月31日以前

1997年1月1日至

2006年12月31日

2007年1月1日以后

修正系数

-5.%~-0.5%

0%

0%~2%

 

      注:以上房屋成新调节系数有争议的,由注册房地产估价师根据房屋成新结合实际维护保养程度确定。

      (3)层高

结构类型

层高每增减10cm的调节系数

钢混

砖混

砖木

调节系数

±0.5%

±0.4%

±0.3%

 

      注:单元楼、公房平房标准层高为3.0米,自建私房标准层高3.3米,最高修正不得超过±3%。

      3.装修等级标准

类别

等级

装修状况

价格标准

一类装修

三等

外墙清水,内墙普通粉刷,室内水泥地面,普通木门窗

20

二等

外墙清水,内墙普通粉刷,室内水泥地面,普通木门窗 ,厨房有案板水池、含零星装修

50

一等

外墙清水,内墙仿瓷,地砖地面,普通木门,部分铝合金窗 ,厨房有案板水池、含零星装修,水电一般

100

二类装修

三等

外墙涂料,内墙仿瓷,300×300地板砖地面,木包门,铝合金窗,厨卫简单装修,水电一般

150

二等

外墙涂料,内墙仿瓷,600×600地板砖地面,木包门,铝合金窗,有吊顶,厨卫防滑砖地面,墙砖墙面,瓷砖贴面案板,水电基本完好

200

一等

外墙涂料,内墙仿瓷,800×800地板砖地面,木包门,铝合金窗,有吊顶,厨卫防滑砖地面,墙砖墙面,中档石材案板及无烟灶台,水电完好

300

三类装修

三等

外墙贴砖,内墙仿瓷,品牌地板砖地面,成套门,铝合金窗,塑扣吊顶,普通橱柜,人造石案板及无烟灶台,水电完好

400

二等

外墙贴砖,内墙乳胶漆,普通木地板地面,成套门,彩铝窗、塑钢窗,集成吊顶,高档石材案板及无烟灶台,水电完好

500

一等

外墙贴砖,内墙墙纸或乳胶漆,品牌木地板地面,成套门,塑钢窗,集成吊顶,整体橱柜,水电完好

600

四类装修

 

根据实物状况而定

 

      说明:各项目装修类等价格标准由城区征收部门根据项目实际情况参照选定估价机构的评估结果确定。

 

附件2


棚户区建筑物、构筑物及附属物征收补偿标准

房屋及

附属物名称

结构特征及范围

单位

补偿价标准(元)

浇倒地基梁基础

桩基础

m

300

现浇地基梁

m

200

毛坯地脚梁

 

m

120

围墙

砖石二四墙(含女儿墙)

m

60

水井

手摇机井

900

沉井

2200

沼气池

砖砌、水泥抹面

1200

坟墓

一墓一棺

800

水泥地坪

 

25

水塔

砖混

1200

雨蓬

檐廊(砖混)

140

鸡棚

简易

60

四面有墙

95

挡土墙

 

m

30

化粪池

 

240

水泥池

室外洗衣池

95

甲鱼、鳝鱼池

35

砖木

70

涵管

 

m

60

果树

挂果

95

未挂果

60

普通树

胸径10以下

10

胸径10-20

40

胸径20㎝以上

60

备  注

 此标准以浠政发〔2010〕61号文件规定的补偿标准为基础,综合考虑物价上涨等实际因素上浮后确定。

 

附件3


简易房屋补偿标准

项目

高度      (檐高+脊高)/2

规格

单位

补偿单价   (¥:元)

备注

隔热层

h=2.2m以下(不包含2.2m)

木结构+石棉瓦

160

简易房屋为屋面(预制板或现浇板)上独立构筑物。

 

 

木结构+红瓦/青瓦

200

木结构+彩瓦

280

现浇砼+彩瓦

360

h=2.2m以上(包含2.2m)

木结构+石棉瓦

300

木结构+红瓦/青瓦

320

木结构+彩瓦

400

现浇砼+彩瓦

550

 

 

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